Infiltrações e vazamentos no condomínio: quem é o responsável?
Resolver vazamentos entre apartamentos pode ser uma função complicada do trabalho como síndico. Porém, não há nada que não possa ser contornado com a informação correta. Entenda o assunto no detalhe.
Um tormento para síndicos e condôminos certamente são as infiltrações e os vazamentos. Esses problemas além de causar um enorme desconforto aos moradores com o surgimento em suas unidades de bolores e mofos, é uma das maiores causas de danos à estrutura da edificação.
Fica ligado neste post que iremos detalhar melhor a problemática e deixer quem é o responsável pelo assunto.
Mas afinal, quem responde pelas infiltrações e vazamento?
Apesar do tema representar uma fonte de dúvidas constante para a coletividade condominial, tem-se que a regra não apresenta maiores dificuldades de compreensão.
Nesse contexto, para se chegar ao responsável pelo ressarcimento dos danos, teremos que passar por duas etapas de verificação: o primeiro passo é identificar a origem da infiltração ou do vazamento para, em seguida, verificar se se trata de uma área comum do condomínio ou uma área de uso privativo.
Matematicamente, falando, são duas as equações:
- Infiltração/vazamento + área comum = responsabilidade do condomínio
- Infiltração/vazamento + área privativa = responsabilidade do condômino
Assim, se a infiltração é oriunda da má conservação da fachada da edificação, os custos deverão ser suportados pelo condomínio, inclusive pelos danos verificados nas unidades autônomas.
E se a origem da infiltração se encontra no terraço da cobertura?
Vamos então nos valer da mesma fórmula: identificada a causa deve-se verificar se a área integra uma unidade autônoma ou se a laje ou terraço são áreas de uso comum. Na primeira hipótese a responsabilidade será do proprietário da área, ao passo que, caso se trate de área comum, a responsabilidade será do condomínio.
Dificuldade maior, é quando os vazamentos decorrem da tubulação. A identificação do exato ponto da patologia é, por vezes, tormentosa, e dependerá de uma vistoria técnica, realizada por profissional da área. Todavia, identificada a causa, a regra permanece a mesma.
Aqui, todavia e, sem maiores detalhamentos técnicos, é necessário ter em mente que os edifícios possuem duas redes de encanamento: a rede vertical ou coluna principal, responsável pela condução da agua e do esgoto entre as unidades e a via pública, e a rede horizontal, também chamada de canos ramais, responsável pela ligação da tubulação do condomínio à das unidades.
A rede vertical é tida como área comum, ao passo que a rede horizontal é considerada área privativa, donde se conclui que, regra geral, eventuais vazamentos decorrentes da primeira será de responsabilidade do condomínio e, da segunda, do condômino.
Situação comum são os vazamentos oriundos da unidade superior que afetam o imóvel que se encontra imediatamente abaixo. Nessas hipóteses só resta ao síndico tentar intermediar uma solução pacifica entre as partes, uma vez que não possui autoridade, tampouco, competência, para intervir nos problemas causados por vazamento na rede horizontal e que afetem dois ou mais vizinhos, exclusivamente.
Quem paga pelo vazamento entre apartamentos?
Para definir quem irá arcar com a conta, é importante compreender como funciona a rede de água de um condomínio. Existem dois tipos de redes de água: horizontal e vertical.
Os canos verticais também podem ser chamados de colunas centrais ou prumada. Eles transportam a água para cada unidade. Consequentemente, o condomínio é o responsável quando o vazamento entre apartamentos é causado por um problema nessa tubulação. Logo, o condomínio deverá pagar pelas obras de reparo utilizando o fundo de reserva ou através do rateio de despesas.
Por outro lado, a rede horizontal distribui os canos para as unidades. Por sua vez, estes são de responsabilidade dos condôminos. Quando a fonte do vazamento é um desses canos verticais, é o vizinho de cima ou de baixo quem deve pagar pelo conserto.
No caso de a infiltração ocorrer em um imóvel alugado, o responsável por pagar a conta varia de acordo com as circunstâncias. Se o vazamento entre apartamentos surgiu devido a alguma reforma feita pelo inquilino, é ele quem deverá arcar com os custos. Se não, é o proprietário quem deve pagar.
Qual é a lei de condomínio sobre vazamentos?
O Código Civil não conta com uma lei específica sobre vazamentos entre apartamentos. Entretanto, existem outros artigos que servem como base para resolver o problema.
O primeiro deles é o Art. 1.331. Ele explica que existem áreas de propriedade exclusiva e de propriedade comum dentro de um condomínio. O parágrafo 2 diz que:
2º: O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
Artigo 1331 da Lei nº 10.406 de 19 de Janeiro de 2002
Isso quer dizer que a rede geral de água e esgoto é de responsabilidade do condomínio. Ou seja, qualquer dano ou problema causado por essa tubulação, é o condomínio que tem a obrigação de resolver.
A lei também dá o parecer sobre como deve ser feito o rateio das despesas de uma obra para consertar vazamentos no condomínio. O Art. 1.336 define que é um dos deveres do condômino contribuir para as despesas do condomínio a partir da sua fração ideal. Porém, a lei determina que essa cobrança poderá ser feita de outra forma desde que a convenção do condomínio autorize.
O Código Civil também deixa claro que o responsável por garantir a conservação do condomínio e o bem-estar dos moradores é o síndico. Isso é definido pelo Art. 1.348, inciso V. Faltar com essa obrigação pode levar o síndico a responder civil e judicialmente por qualquer prejuízo.
Já a Lei do Inquilinato (nº 8.245/91) determina as regras a serem seguidas no caso de vazamentos entre apartamentos alugados. Conforme o Art. 22, é o proprietário quem paga quando a infiltração ocorre na unidade devido ao desgaste da estrutura. Mas se o vazamento foi causado por uma reforma feita pelo inquilino, a situação é outra. O Art. 23, inciso V, deixa claro que nesses casos é o inquilino quem deve pagar pelo conserto.
Resolver vazamentos entre apartamentos pode ser uma função complicada do trabalho como síndico. Porém, não há nada que não possa ser contornado com a informação correta. Sempre tente resolver a situação com calma e boa vontade.